L'Antitrust, con provvedimento n. 24836 pubblicato sul Bollettino A.G.C.M. n. 14 del 7/4/2014, ha avviato una istruttoria nei confronti di Confiac - Confederazione italiana delle associazioni condominiali, per accertare l'esistenza di violazioni all'art. 2 della legge 287/90 o dell'art. 101 TFUE. L'istruttoria avrà ad oggetto il TARIFFARIO MINIMO PER GLI AMMINISTRATORI PROFESSIONISTI DI CONDOMINIO adottato da Confiac e riguardato come eventuale intesa anticoncorrenziale tra imprese e abuso di posizione dominante.
LEGGI DI SEGUITO UNO STRALCIO DAL PROVVEDIMENTO DELL'ANTITRUST ...
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III. VALUTAZIONI
a) Il mercato rilevante
12. Si rileva preliminarmente che negli accertamenti relativi alle intese la definizione del mercato rilevante è essenzialmente volta a individuare le caratteristiche del contesto economico e del quadro giuridico di riferimento in cui si colloca l’intesa. Come chiarito dalla giurisprudenza nazionale, tale definizione è dunque funzionale “alla delimitazione dell’ambito nel quale l’intesa può restringere o falsare il meccanismo concorrenziale” (Nota 4), ed è altresì “funzionale alla decifrazione del suo grado di offensività” (Nota 5).
13. Nel caso di specie, l’intesa ha ad oggetto la definizione di un tariffario minimo adottato da una confederazione, operante a livello nazionale, che riunisce il 75% delle associazioni italiane di categoria cui aderiscono i professionisti amministratori di condominio.
14. L’ambito merceologico interessato dall’intesa in esame può dunque identificarsi con la prestazione, su base professionale, di servizi inerenti l’amministrazione di immobili condominiali.
Per sua natura, il servizio di amministrazione di condominio ha un mercato geografico necessariamente limitato a un ambito locale (verosimilmente comunale). Nel caso di specie, l’estensione dell’intesa concerne l’insieme dei mercati locali sull’intero territorio italiano, data l’ampiezza del perimetro associativo riconducibile alla Confiac, confederazione a rappresentatività nazionale che riunisce un’ampia porzione (il 75%) dell’offerta in Italia di servizi di amministrazione di condomini.
b) La qualificazione della fattispecie
15. Conformemente alla consolidata giurisprudenza comunitaria e nazionale, la nozione di impresa rilevante ai fini dell’applicazione della normativa di tutela della concorrenza abbraccia qualsiasi entità che eserciti un’attività economica, a prescindere dal suo status giuridico o dalle relative modalità di finanziamento. Per tale via, deve ritenersi che gli amministratori di condominio, essendo soggetti che erogano stabilmente, a titolo oneroso e in forma indipendente, i propri servizi, prestino un’attività economica ai sensi della disciplina antitrust.
16. Conseguentemente, la Confiac, qualificandosi come una confederazione di associazioni di amministratori di condominio, si configura quale associazione di imprese. In tal senso, gli atti dalla stessa adottati costituiscono deliberazioni di associazioni di imprese e, dunque, intese ai fini dell’applicazione dell’articolo 2 della legge n. 287/90 o dell’articolo 101 del TFUE.
17. La fattispecie in esame consiste nell’adozione, da parte della Confiac, di un tariffario volto a predeterminare le remunerazioni minime spettanti agli amministratori di condominio aderenti alle associazioni partecipanti alla confederazione. Il tariffario appare particolarmente analitico, articolando in maniera puntuale le tipologie di prestazioni, suddivise a seconda della natura ordinaria o straordinaria delle stesse, cui applicare i corrispondenti compensi prefissati.
18. Al riguardo, occorre considerare come la fissazione orizzontale dei prezzi di fornitura di prestazioni professionali sia suscettibile di determinare una restrizione sensibile della concorrenza; essa rappresenta, in particolare, un’infrazione alla normativa antitrust particolarmente grave, in quanto diretta ad eliminare la concorrenza tra gli operatori rispetto a una variabile economica di particolare rilevanza, quale il prezzo.
Le deliberazioni di associazioni di professionisti mediante la quali vengono fissate le tariffe sono pertanto, per loro stessa natura, intese idonee ad alterare, comprimendolo, il gioco della concorrenza in misura consistente ai sensi dell’articolo 2, comma 2, lettera a), della legge n. 287/90 o dell’articolo 101, paragrafo 1, lettera a), del TFUE.
19. Al riguardo, giova considerare come la natura anticoncorrenziale delle intese aventi ad oggetto tariffari minimi debba rinvenirsi indipendentemente dal carattere vincolante o meno delle indicazioni di prezzo ivi contenute, atteso che queste ultime sono comunque suscettibili di svolgere una funzione di orientamento del comportamento degli operatori e di determinare, conseguentemente, un’artificiale omogeneizzazione delle condizioni di mercato.
20. Peraltro, nonostante nel sito internet della Confiac il Tariffario venga presentato come “non vincolante”, talune disposizioni del Codice inducono invece a ritenere effettivamente vincolanti le indicazioni di prezzo ivi previste.
Nel dettaglio, la cogenza del Tariffario emergerebbe dalla disposizione del Codice in forza della quale il compenso degli amministratori “dovrà essere [..] redatto tenendo conto del tariffario ufficiale Confiac che viene allegato al presente codice”, da leggersi in combinato disposto con le altre previsioni del Codice stesso volte a sancire l’obbligatorietà, per tutte le associazioni confederate e i relativi aderenti, delle riferite norme deontologiche, e a tratteggiare un compiuto sistema sanzionatorio da attivarsi in caso di mancato rispetto anche di una sola disposizione del Codice.
21. Quanto alla potenziale diffusione dell’intesa in esame, si rileva l’elevato grado di rappresentatività della Confiac a livello nazionale, che associa – come dalla stessa precisato – una quota pari al 75% delle associazioni di categoria degli amministratori professionali di condominio.
22. Al riguardo, inoltre, si osserva che la riscontrata divulgazione via internet del Tariffario minimo e delle connesse norme del Codice etico e deontologico, oltre ad attestarne de facto l’effettiva vigenza, rappresenta un elemento idoneo ad amplificare la significatività della condotta anticoncorrenziale ravvisata.
23. Invero, la pubblicazione sul sito web della Confiac del Tariffario ha attitudine, per un verso, ad agevolarne la diffusione e la reperibilità tra gli amministratori aderenti alle associazioni confederate e, per altro verso, ad ampliare la platea di potenziali destinatari dell’intesa stessa oltre il perimetro dell’ambito di rappresentatività della Confederazione.
In proposito deve infatti considerarsi che il Tariffario, diffuso in rete e reperibile senza restrizioni, può costituire un parametro di riferimento per la determinazione dei prezzi volto ad orientare ed allineare anche le condotte degli operatori di mercato non associati, inducendoli ad adottare strategie di prezzo uniformi.
24. Da ultimo, l’articolo 15.1 del Codice etico e deontologico reca un’ulteriore disposizione potenzialmente idonea a comprimere la dinamica concorrenziale nel contesto economico di riferimento. La richiamata previsione impone infatti agli amministratori di condominio un obbligo di informazione preventiva, in merito all’intenzione di accettare o meno una proposta di incarico professionale ricevuta, nei confronti dei colleghi associati che abbiano in quel momento in amministrazione il relativo immobile.
La disposizione in questione appare quindi idonea a configurare un’ipotesi di scambio di informazioni sensibili che potrebbe determinare o comunque agevolare il raggiungimento di equilibri collusivi, riducendo significativamente gli ambiti di incertezza circa il posizionamento competitivo dei concorrenti e alterando altresì gli incentivi a competere.
25. In considerazione della possibile dimensione nazionale dell’ambito economico interessato dall’intesa in esame, quest’ultima potrebbe risultare idonea a pregiudicare il commercio tra Stati membr (Nota 6).
Di conseguenza, la fattispecie oggetto del presente procedimento potrà essere valutata ai sensi dell’articolo 2 della l. n. 287/1990 o dell’articolo 101 del TFUE.
RITENUTO, pertanto, che la fissazione, da parte della Confiac, di un tariffario minimo per la prestazione dei servizi professionali di amministrazione di condomini nonché le richiamate disposizioni del Codice etico e deontologico adottato dalla Confederazione stessa, possano configurare un’intesa restrittiva della concorrenza, ai sensi dell’articolo 2 della legge n. 287/90 o dell’articolo 101 TFUE;
DELIBERA
a) l’avvio dell’istruttoria, ai sensi dell’articolo 14 della legge n. 287/90, nei confronti di Confiac – Confederazione italiana delle associazioni condominiali, per accertare l’esistenza di violazioni all’art 2 della legge 287/90 o dell’art. 101 TFUE;
b) la fissazione del termine di giorni sessanta, decorrente dalla data di notificazione del presente provvedimento, per l’esercizio da parte dei rappresentanti legali delle parti, o di persone da essi delegate, del diritto di essere sentiti, precisando che la richiesta di audizione dovrà pervenire alla Direzione Manifatturiero e Servizi della Direzione Generale per la Concorrenza di questa Autorità almeno quindici giorni prima della scadenza del termine sopra indicato;
c) che il responsabile del procedimento è il Dott. Massimo Lupi;
d) che gli atti del procedimento possono essere presi in visione presso la Direzione Manifatturiero e Servizi della Direzione Generale per la Concorrenza di questa Autorità dai legali rappresentanti delle parti, nonché da persona da essi delegata;
e) che il procedimento deve concludersi entro il 31 dicembre 2014.
Il presente provvedimento verrà notificato ai soggetti interessati e pubblicato nel Bollettino dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato.
IL SEGRETARIO GENERALE
Roberto Chieppa
IL PRESIDENTE
Giovanni Pitruzzella
Nota 4: Cfr. Consiglio di Stato, VI, sent. nn. 1189/2001, 1191/2001 e 5864/2009.
Nota 5: Cfr. Tar Lazio, sent. n. 1790/2003, Pellegrini/Consip.
Nota 6: “Gli accordi che si estendono a tutto il territorio di uno Stato membro hanno, per loro natura, l’effetto di consolidare la compartimentazione dei mercati a livello nazionale, ostacolando così l’integrazione economica voluta dal Trattato”, punto 78 della Comunicazione della Commissione 2004/C 101/07 “Linee direttrici sulla nozione di pregiudizio al commercio tra Stati membri di cui agli articoli 81 e 82 del Trattato”. Vedi anche sentenza della Corte CE del 19 febbraio 2002, C-309/99 Wouters.
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